１．家賃相場 ★★☆☆☆
２．通勤通学快適度 ★★★★☆
３．マイカー利用 ★★☆☆☆
４．単身適正 ★★★★☆
５．ファミリー適正 ★★★☆☆
６．ショッピング ★★★★★
７．グルメ ★★★★★
８．エンタメ ★★☆☆☆
９．街の賑わい ★★★★★
10．不動産投資適正 ★★☆☆☆
🏁総合点
👉 34 / 50点
利便性と都市機能は最強クラス。ただし“価格と過密”が明確な弱点
ＪＲは南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、相鉄線直通、横須賀・総武線（快速）、湘南新宿ライン、埼京線直通とかなり利便性高い。1日の平均利用人数はJRで約11万人。
私鉄の東急電鉄は東横線・目黒線が利用可能。1日の平均利用人数は約20万人の巨大駅となっている。
「かつて“最強の街”と呼ばれた武蔵小杉。
しかし最近は、住みたい街ランキングが下落しています。
なぜ人気は落ちたのか——現地で見えたのは“意外な現実”でした。」
SUMOの住みたい街ランキング
2026 → 12位
2023 → 14位
2020 → 20位
2018 → 6位
2015 → 5位
2012 → 15位
調べる媒体が違うが住んでよかった街ランキングでは軒並み20位以下と落ちてしまう。
ランキングの伸び悩みと実際とのギャップ、これを見て行きたい。
Jリーグの川崎フロンターレとBリーグの川崎ブレイブサンダースが本拠地のため、駅に大きな看板が見える。
📜名前の由来
昔この一帯が小杉村と呼ばれていたが北陸本線の「小杉駅」と区別するため、「武蔵国」と合わせて武蔵小杉とつけられた。北陸本線の方を変えてくれれば良かったのにと思う人が多そうだが触れないでおこう。
💰 武蔵小杉駅の 家賃相場 ★２
🧍単身（1R・1K）
👉 相場：8.5〜10万円前後
👫カップル（1LDK）
👉 相場：15〜19万円ゾーン
👨👩👧ファミリー（2LDK〜）
👉 相場：20〜28万円前後
タワマン系は＋2〜5万円が普通
駅徒歩5分以内はさらに高い
築古・徒歩10分以上で少し現実的になる
人気駅ゆえに高いレンジではあるが都心よりはマシ。
駅からの距離、物件の質によってはかなり差が出てくる
🚃 武蔵小杉駅の 通勤通学快適度 ★４
👉 首都圏トップクラスのターミナル性能を誇る駅
JR・東急の複数路線が集まり、都内主要エリアへダイレクトアクセス可能
🧭 主なアクセス
- 渋谷：約15分（東急東横線）
- 新宿：約20分（湘南新宿ライン）
- 東京：約15分（横須賀線）
- 品川：約10分
👉 ビジネス主要エリアをほぼ網羅
⚠️ 弱点（リアル）
- 朝の混雑はトップクラスに激しい
- 駅構内が広く乗り換えに時間がかかる
- 横須賀線ホームが遠い問題
👉 快適＝速いが、楽ではない
👉「アクセスは最強クラス、ただし通勤は修行レベル」
抜群のアクセスがありながら駅の混雑がマイナス要因。★４つの評価となった。
取材時は昼時なので空いているが、通勤通学時間帯は激込み
駅前駐輪場はかなり充実してそこら中にある。
バスターミナルも非常に充実している
🚗 武蔵小杉駅の マイカー利用 ★１
・月極駐車場：2.5〜4万円前後
・駅周辺は慢性的な渋滞エリア
・住宅街も道が細く抜け道も使いにくい
・商業施設はあるが週末は満車多発
👉「車を持つメリットより、持たない快適さが勝つ街」
はっきり言います。車を使いたいならこの街を選ばない方が無難
綱島街道。広くて快適も土日混雑
駅前北口の道路。街路樹が美しい。
裏道入ると道は細目。通勤通学時間帯は要注意。
👤 武蔵小杉駅の 単身適正 ★４
🧠 向いてる人・向かない人
👉 向いてる
・収入に余裕がある単身者
・通勤時間を最優先したい人
👉 向かない
・家賃を抑えたい人
・静かに暮らしたい人
「便利さは圧倒的、ただし“コスパ”は良くない」
通勤の利便から単身適正は高いが、タワマン界隈の人々と間接的影響がある。
👨👩👧 武蔵小杉駅の ファミリー適正 ★３
🧠 向いてる人・向かない人
👉 向いてる
・共働きで利便性を重視する家庭
・都市型の生活を好む人
👉 向かない
・静かな環境で子育てしたい家庭
・コストを抑えたい人
物件が高い、保育園・学校が混雑、商業施設も混雑
それでも収入に余裕があり、世帯収入が多い人向けの街。
学校も10年前と比べて生徒数倍近くなっている所も！
🛒 武蔵小杉駅の ショッピング ★５
👉 駅前で生活が“完全に完結する”レベルの商業集積
- グランツリー武蔵小杉
- 武蔵小杉東急スクエア
- ららテラス武蔵小杉
- パークシティ武蔵小杉プラザ
- イトーヨーカドー
- Kosugi 3rd Avenue
👉 徒歩圏に大型施設が密集しているのが最大の強み
商業施設が分散ではなく集中している
日常利用から休日利用まで対応力が高い
ファミリー・単身どちらにも使いやすい
⚠️ 弱点（リアル）
- 週末はとにかく混む
- 似たようなチェーン店が多く個性は弱め
- “買い物の楽しさ”より効率重視の街
何と言っても巨大モール「グランツリー武蔵小杉」が大きい。ここならわざわざ足を運ぶ価値あり
https://grand-tree.jp/
ララテラス武蔵小杉と東急スクエア武蔵小杉。こんな便利なモールがすぐ隣に隣接する。
イオン系のスーパーfoodium武蔵小杉。スーパーだけでなくクリニックも充実。
昔からあるスーパーイトーヨーカドー 武蔵小杉駅前店もあります
Kosugi 3rd Avenueはおしゃれな複合施設
🍜 武蔵小杉駅の グルメ ★５
🍜 ラーメン・B級グルメ
らぁ麺はやし田 武蔵小杉店
横浜家系ラーメン 町田商店 武蔵小杉店
つけめんTETSU
元祖油堂 油そば 武蔵小杉店
まぜそばは文化
横浜らーめん 渡来武 総本店
小杉らぁめん 夢番地
博多豚骨たかくら 武蔵小杉東急スクエア店
👉 ラーメンだけでも激戦区レベル
居酒屋・バル系
👉 モールに行けばいくらでも揃う
👉 飲み屋横丁もあり
チェーン系飲食店
👉 モールを中心に軒並み揃ってる
⚠️ 弱点（リアル）
- チェーン店比率が高く個性はやや弱い
- 人気店は常に混雑
センターロードは飲食店が非常に多く、夜はかなり賑わってる。
モールはもちろんの事そこら中に飲食店があり、常にお店を開拓できる楽しみがある。
🎮 武蔵小杉駅の エンタメ ★２
映画館 → なし
カラオケ屋 → 駅から離れたところに少々
ゲームセンター → ごくわずか
ボーリング場 → なし
パチンコ屋 → 小杉プラザのみ
ライブハウスや大型娯楽施設もほぼなし
👉 意外なことに驚くほど娯楽施設が少ない
👉「生活は完結するが、“遊びは外に行く街”」
👉「ショッピング意外にあえて来る要素がない」
東急スクエアなどショッピングは非常に充実
グランツリーの屋上には子供たちが遊べる屋上庭園がある
唯一の娯楽場、パチンコスロットの小杉プラザ。4階すべてが遊戯場となっている。
🌆 武蔵小杉駅の 街の賑わい ★５
👉 神奈川トップクラスの人の多さ。“常に動いている街”
- 朝夕の通勤ラッシュは駅・周辺ともに大混雑
- 商業施設は平日でも人が多く常に活気あり
- 休日はファミリー層でさらに混雑
👉 “時間帯問わず人がいる”のが特徴
🏙️ 賑わいの正体
- タワマン住民による高密度人口
- 商業施設の集中
- 交通ハブとしての人の流入
👉 「住む・働く・遊ぶ」が全て重なる構造
人口密度が高く、常に人が多い。
📈 武蔵小杉駅の 不動産投資適正 ★２
一見すると投資向きに見えるエリアだが、実態はやや異なる。
タワーマンションの乱立による人口密度の高さから、通勤や生活面での混雑といった不便さも抱えており、今後の伸びしろは限定的と考えられる。
また、不動産利回りは3〜4％台（良くて4％台）が中心と低水準。
「駅前×タワマン×人気エリア」という条件から物件価格はすでに高く、インカム・キャピタルともに大きなリターンは狙いにくい。近年台風の浸水被害によりタワマンの弱さが露呈された事でも有名になった街でもある。
👉 資産性は高いが、“攻める投資”には向かないエリアと言える。
👉「値上がり余地よりも、“すでに評価されきっている街”」
👉 不動産投資の妙味は少ない。
とにかくタワマン密集地。20階超の超高層マンションでいうと15棟以上あり、既に大量供給されていて、特徴的なのがかなり密集しているという点です。そして現在は超大型再開発（50階建て×2棟、総戸数1438戸）のザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズも建設中です。
神奈川県にもタワマンが多い地域、みなとみらいや横浜、川崎、海老名などがあります。その中でも最も数多く密集しているがこの武蔵小杉です。そうなるとメリットもありますが、デメリットも生じてきてしまいます。
・人口密度が高すぎて駅が混雑
・近隣の学校、幼稚園がパンク
・商業施設混雑
・タワマン同士が近すぎて眺望が良くない
・希少性が薄れて資産価値が保てない
・災害時に避難所がパンク
・密度高すぎて街が落ち着かない
などの多くのデメリットが見えてきました。ただ逆に言うとこれだけデメリットがあっても、交通の利便性が非常に高く実需があり、まだムサコブランドが存在しております。
不動産投資観点から言うと今後さらに増える可能性も強く、上記のデメリットが増してくるでしょう。そのため不動産投資評価としては評価しにくい街です。
まとめ
ムサコのタワマンブランドのメリットと、実際に住んでからのデメリットの長短が激しくとがった癖の強い街です。若いうちは利便性の方が勝つものの、年配になってからはデメリットの方が勝ってしまう可能性が高い街です。タワマン以外に住むとしても、タワマンの乱立の影響を受け、通常の街とは違う良し悪しを享受することになっております。
住むのに適してるのは○単身 ◎DINKS ○ファミリー ×高齢者といえるでしょう。
もしこの街に住みたいのなら賃貸ならまだしも、所有に関しては慎重になる必要があります。本来ならば値上がりも期待できるタワマンも、思ってたよりも上がらないや逆に安くなってしまうリスクも考えながら選ぶと良いでしょう。
まとめると
「武蔵小杉は“街を楽しむ場所”というより、“首都圏を効率よく生きるための巨大ベース基地”である」
おまけ
駅前のフロンターレの看板。管理人実はファン歴25年のフロンターレファンです。
街はフロンターレとブレイブサンダースのカラーが強いです。
何ならポストまでフロンターレ(笑)
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