１．家賃相場 ★★★☆☆
２．通勤通学快適度 ★★★★★
３．マイカー利用 ★★★☆☆
４．単身適正 ★★★★★
５．ファミリー適正 ★★★☆☆
６．ショッピング ★★★☆☆
７．グルメ ★★★☆☆
８．エンタメ ★☆☆☆☆
９．街の賑わい ★★★☆☆
10．不動産投資適正 ★★★☆☆
🏁総合点
👉 32 / 50点
特急停車＆JR乗換駅。それでも巨大化しなかった住宅街
ＪＲと東横線の改札は接続しやすい
菊名駅は、東急東横線の特急停車駅であり、JR横浜線との乗換駅でもある。
スペックだけを見れば、武蔵小杉のような巨大ターミナル駅へ発展していても不思議ではない。しかし実際に歩いてみると、この街は驚くほど落ち着いている。
駅周辺には坂・細い路地・古い住宅街が広がり、地図を見れば「○○坂」「○○通り」と名前の付いた道が多い。平坦な再開発都市とは違い、丘陵地に昔ながらの住宅街がそのまま成熟したような空気感が残っている。
駅南側の錦が丘方面には東横線らしい高級住宅街が広がる一方、北側は比較的生活感のある住宅エリア。横浜線を境に街の表情も少し変わるのが面白い。
便利なのに巨大化しなかった街。今回はそんな“地味に強い住宅街”、菊名駅前をウォッチしていく。
ロータリーと並木道。整備された高級住宅街でよくみられる。
📜名前の由来は農業地帯のなごりから
諸説あるが、有力なのはこの周辺に菊が自生していた、または菊を栽培していたという説である。現在も坂や丘陵地が多く、昔の農村地帯の地形を感じやすい。古くは農村地帯であり、現在のような住宅街になる前は畑や丘陵地が広がっていたと言われている。
💰 菊名駅前の家賃相場 ★３
🧍単身（1R・1K）
👉 7〜9万円前後
👫カップル（1LDK）
👉 11〜15万円前後
👨👩👧ファミリー（2LDK〜）
👉 15〜22万円前後
東急東横線特急停車駅＋JR横浜線乗換駅という交通力を考えると、家賃はかなり強気。特に駅近・南側高台エリア・築浅物件は東横線ブランド価格になりやすい。
一方で駅周辺は坂が多く、平坦な大型再開発駅ではないため、“高級感全開”というよりは「利便性にお金を払う街」という印象が強い。単身需要は非常に強く、都内通勤層からの人気も高い。
高級住宅、一般住宅、ファミリー向けマンション、単身用物件など様々な物件がひしめき合う
🚃 菊名駅前の通勤通学快適度 ★５
東急東横線の特急停車駅であり、さらにJR横浜線との乗換も可能。横浜・渋谷方面へのアクセス力は非常に高く、通勤通学においては横浜北部でもトップクラスの強さを誇る。
・横浜駅まで約6分
・渋谷方面へ特急一本約20分
・新横浜へもアクセスしやすい
・東急新横浜線開業で利便性さらに向上
など、“電車移動中心の生活”に極めて強い。
駅前にはバスで鶴見へ行ける。菊名→バス→鶴見→京浜東北→東京駅のような使い方もできる
🚗 菊名駅前のマイカー利用 ★３
菊名駅周辺は坂道・細い路地・一方通行が多く、マイカー中心の生活とはあまり相性が良くない。特に駅南側の高台住宅街エリアは道路幅が狭く、対向車とのすれ違いに気を使う場面も多い。
周辺には「綱島街道」「環状2号線」など交通量の多い幹線道路があり、渋滞は日常的で裏道もない。駅から5分ほどの場所に首都高「馬場IC」がある点は便利。月極駐車場相場は20,000円前後でまずまず現実的相場。
道の狭さと坂の多さは慣れない人にはネック。
主要道路の綱島街道
駐車場は駅前になると高いが、ちょっとでも駅から離れると安い。
👤 菊名駅前の単身適正 ★５
東急東横線特急停車駅＋JR横浜線乗換駅という交通力は非常に強く、単身社会人との相性は抜群。横浜・渋谷方面へダイレクトアクセスでき、通勤時間を大きく短縮できる。
駅周辺にはスーパー・飲食店・ドラッグストアなど最低限の生活インフラも揃っており、“生活に困らない住宅街”として完成している印象を受ける。
また、
・飲み屋街化していない
・深夜騒がしすぎない
・東横線沿線らしい落ち着き
など、仕事重視の単身層にはかなり住みやすい環境である。
単身向け物件数自体も比較的多く、築古アパートから駅近マンションまで選択肢は豊富。一方で外国人居住者はそこまで多い印象ではなく、昔ながらの住宅街色が比較的強い。
単身物件充実しているが、埋まるのが早い。良い物件を見つけたら早目に抑えよう。
👨👩👧 菊名駅前のファミリー適正 ★３
東急東横線特急停車駅＋JR横浜線乗換駅という交通力は非常に魅力的で、横浜・都内方面へ通勤しやすい。教育意識の高いファミリー層からの人気も比較的高いエリアである。
一方で街を実際に歩くと、
・坂が多い
・道が狭い
・路地が複雑
・公園がそこまで多くない
・綱島街道の交通量が多い
など、“子育てのしやすさ”という面では気になる部分もある。場所によっては夜道や細路地に不安を感じるエリアも存在する。
「利便性重視の教育系ファミリーには向くが、のびのび郊外型ではない」というタイプの住宅街である。
駅前には学習塾が多い。この地域のファミリー層の学習意識の高さを感じる。
図書館が近い。公園が少ないのが難点。
🛒 菊名駅前のショッピング ★３
駅周辺にはスーパー・ドラッグストア・コンビニ・飲食チェーンなど日常生活に必要な店は一通り揃っており、“生活するには困らない”レベルの利便性はある。
一方で、
・大型ショッピングモール
・ファッションビル
・家電量販店
・大規模商店街
などは少なく、休日に買い物を楽しむ街というよりは、通勤通学のついでに日用品を揃える住宅街という印象が強い。スーパーは駅前の東急ストア菊名店（現在改装中）、駅北側のサミットストア菊名店と選択肢が少ない。
駅前の改装工事が終わるまではスーパーはサミットしかない
西口商店街とあるが、昼間はシャッターが閉まっている。夜から賑わいそうだ。
お店もぼちぼちあるが賑わいは限定的
🍜 菊名駅前のグルメ ★３
駅周辺には個人店・居酒屋・ラーメン店・チェーン飲食店などが比較的バランスよく揃っている。おしゃれで口コミが高い個人店も多く、飲食需要はそれなりに強い印象を受ける。
駅前は外食系・ラーメン屋などが充実
🎮 菊名駅前のエンタメ ★１
特急停車駅・JR駅でありながら、エンタメ要素はかなり少ない。パチンコ店は存在するものの、
・ゲームセンター
・カラオケ
・映画館
・大型娯楽施設
などはほぼ見当たらず、“遊ぶ街”という印象は薄い。
駅周辺も飲み屋街化しておらず、全体的には「仕事や学校帰りにそのまま帰宅する住宅街」という空気感が強い。
🌆 菊名駅前の街の賑わい ★３
朝夕の駅周辺は通勤通学客で人通りも多く、駅利用者自体は非常に多いため、それなりの賑わいを見せる。
しかし一方で、“あえて訪れる街”という印象は薄く、街を歩いている人の多くは地域住民や乗換利用客。大型商業施設や観光要素も少ないため、賑わいは比較的限定的である。
駅前はまずまず人通り多いが、住民が多い。
📈 菊名駅前の不動産投資適正 ★３
区分マンション：表面利回り 4〜5％前後
築古区分・アパート：5〜7％前後
駅遠・坂上物件：7％超も存在
利便性の良い街として空室リスクはかなり少ない一方、利回りはそこまで高い地域ではない。
駅前再開発の余地がない事からキャピタルを望める地域でもないため「大きく儲ける街」ではなく、「安定運用向きの住宅街」である。
あまり他人の家を撮影できないので紹介ができないが、錦が丘は緑も多い高級住宅街であり、東横線沿線らしいブランド感も強い。
まとめ
何と言っても東横線特急駅とJRが使えるという路線の利用価値の高い駅が特徴である。駅南側丘の上の「錦が丘」エリアは高級住宅街となっており、東横線沿線のブランド感も感じられるがなんと言っても坂が多く、アップダウンが非常に激しい街である。
マイカー利用は比較的現実的、単身者・DINKSの選択価値が高いエリアである。
武蔵小杉のような再開発都市ではなく、“昔から便利だった住宅街”がそのまま成熟したような空気感が残っている。
おまけ
写真では伝わりにくいが、坂と階段がやたら多い。電動自転車は必需品だ
菊名記念病院。救急外来も。
菊名神社。いろんなご利益があるががまんさまが有名
がまんさま。この守り神のおかげで教育意識の高い街になっているのかも！？
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